Banco de España: Informe anual sobre el mercado de la vivienda 2023

A continuación exponemos las ideas fundamentales y los mensajes principales del Informe Anual del Banco de España sobre el mercado de la vivienda en España 2023:

Mensajes principales del Informe anual 2023 del Banco de España

La fortaleza de la demanda de vivienda, junto con una relativa rigidez de la oferta, se ha traducido en un crecimiento sostenido de los precios de compraventa y alquiler de vivienda en la economía española desde 2014.
A pesar de ello, las vulnerabilidades y los riesgos para la estabilidad financiera asociados al mercado de la vivienda residencial están contenidos.
Sin embargo, los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta ?jóvenes y población inmigrante? y en determinadas zonas geográficas ?áreas urbanas y turísticas?
Los efectos sociales y económicos adversos asociados a las dificultades de acceso a la vivienda justifican la adopción de medidas de política económica dirigidas a corregir estos problemas.
No obstante, la magnitud del problema diagnosticado hace difícil vislumbrar que actuaciones aisladas de corto plazo puedan tener el alcance suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda.
El diseño de las políticas públicas debiera evitar que algunas actuaciones, cuya efectividad pudiera ser relativamente limitada en el corto plazo, acaben generando efectos indeseados significativos que dificulten el funcionamiento de este mercado en el medio y largo plazo.
Sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas AAPP con responsabilidades en materia de vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de la oferta de vivienda, sobre todo de alquiler.
Estas medidas deberían priorizar la asignación de los recursos entre los colectivos más vulnerables y considerar otros ámbitos que afectan al mercado de la vivienda ?p.ej., mercado de trabajo, productividad de la economía y políticas tributarias y de transporte?

Evolución reciente de la compraventa de viviendas

La compraventa de viviendas muestra una fortaleza notable a pesar de la desaceleración observada desde el último trimestre de 2022.

En la evolución reciente, destaca la relevancia de las compras por parte de la población extranjera y el menor recurso al crédito hipotecario para su financiación, en un contexto de endurecimiento de las condiciones de financiación.
El significativo volumen de compraventas coincide con una modesta producción de vivienda nueva, que se refleja en la contención de los indicadores de oferta de la actividad inmobiliaria.
Los precios de la vivienda han mostrado una recuperación sostenida desde 2014. Su crecimiento acumulado es heterogéneo: más intenso en la vivienda nueva, las grandes áreas urbanas y las zonas turísticas. Este dinamismo sostenido de los precios en España contrasta con el reciente ajuste observado en algunas de economías de la UEM.

Evolución reciente del mercado del alquiler residencial

El tamaño del mercado del alquiler ha crecido con fuerza desde la crisis económica iniciada en 2008.
Este crecimiento ha sido heterogéneo entre colectivos ?especialmente intenso entre los hogares de menor renta y, en particular, entre los jóvenes? y entre áreas geográficas ?mayor en los municipios de las grandes áreas urbanas y las zonas turísticas?
Esta expansión se produce en un mercado del alquiler en el que predominan los particulares y los pequeños propietarios, y en el que destaca el peso reducido del alquiler social.

El notable aumento en la oferta de vivienda en alquiler ha sido contrarrestado por la mayor presión ejercida por la demanda ? Incrementos sostenidos de los precios del alquiler desde 2015, si bien con una marcada heterogeneidad geográfica.

Principales factores determinantes de la demanda de viviendas

Desde 2016, el crecimiento demográfico ?debido a los flujos migratorios? y la concentración de la población en ciertas áreas geográficas son un factor fundamental para explicar el aumento de la demanda y de los precios de la vivienda residencial tanto en alquiler como en propiedad.
Este aumento de la demanda se produce en un contexto macroeconómico relativamente favorable, especialmente en términos de los niveles de empleo, y con unas condiciones financieras que fueron holgadas hasta el endurecimiento monetario iniciado a finales de 2021.
Al repunte de la demanda también habrían contribuido la fortaleza de la demanda que proviene de no residentes ?ya sea para vivienda en propiedad o en alquiler?, y el atractivo de la inversión en vivienda destinada al alquiler ?con una rentabilidad nominal bruta ex post en el promedio del período 2015-2022 superior a la de otros activos financieros, sin ajustar por riesgos y otros gastos.
Las entidades bancarias habrían mantenido unos estándares crediticios prudentes en la concesión de préstamos hipotecarios. Este hecho, junto con la dinámica de los precios de la vivienda y del mercado laboral, habría contribuido en los últimos años a un notable desplazamiento de la demanda de vivienda desde el segmento de compra al de alquiler en los colectivos con rentas más bajas.

Principales factores determinantes de la oferta de viviendas

En comparación con la robustez de la demanda, el escaso dinamismo de la oferta de vivienda, especialmente en el ámbito de la vivienda nueva, ha supuesto un importante soporte al crecimiento de los precios de compraventa y de alquiler .

La contribución de la vivienda nueva a la oferta agregada ha sido limitada, debido, entre otros factores, a la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción, y a la escasez de inversiones destinadas a la adquisición y la promoción de nuevo suelo urbano.
La movilización de viviendas residenciales de segunda mano ha sido fundamental para absorber parte del vigor de la demanda y limitar la escalada de precios.
No obstante, la rigidez de la oferta de vivienda residencial en el corto plazo también se explica por la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda ?como el alquiler vacacional o el de temporada?

Más info: https://www.inmonews.es/banco-de-espana-informe-anual-sobre-el-mercado-de-la-vivienda-2023/