Caixabank: Análisis de la evolución incremento precio alquiler vivienda
El mercado del alquiler de vivienda ha experimentado una fuerte subida de los precios en los últimos años, afectando a las familias más vulnerables.
Con la nueva Ley de la Vivienda se trata de ofrecer soluciones a esta situación con medidas para incrementar la oferta de vivienda asequible y estableciendo control de los precios en las llamadas zonas de mercado tensionado.
Evolución reciente del mercado del alquiler: ¿cuánto ha subido el precio del alquiler en España?
La evolución del precio de la vivienda se ha analizado desde varios paradigmas con resultados diferentes pero con la conclusión común de una fuerte subida de los precios del alquiler de vivienda entre 2015 y 2023.
- Según el índice de precios de la vivienda en alquiler (IPVA), una estadística experimental publicada por el INE, el crecimiento acumulado del precio del alquiler entre 2014 y 2021 fue del 13,0%, con la contención comprensible en época de pandemia y la recuperación posterior del incremento en los precios hasta nuestros días. En 2021 según INE se produjo un incremento del 1,6%.
-Por su parte, el índice de referencia del precio del alquiler del MITMA registró incrementos en torno al 23% entre 2015 y 2021 en los tres indicadores disponibles (mediana, percentil 25 y percentil 75).
-Estos indicadores oficiales, sin embargo, solo están disponibles hasta 2021. En este sentido, resulta muy útil el indicador del precio del alquiler de CaixaBank Research, que ofrece datos con solo unos pocos días de decalaje después del cierre de cada mes, mediante técnicas de big data. Según este indicador, el precio del alquiler aumentó un 22,7% entre 2017 y mediados de 2023.
A pesar de las diferencias entre indicadores, lo más relevante es que todos coinciden en señalar un incremento significativo del precio del alquiler desde 2015.
Este crecimiento de los precios de alquiler ha sido superior al aumento de los ingresos y salarios de las familias y ello ha generado cierta tensión en el mercado del alquiler en las zonas más demandadas y que ha afectado de forma más contundente a los hogares de rentas más bajas.
Según la Encuesta de condiciones de vida de 2022, los hogares que viven en alquiler a precio de mercado tenían una renta neta promedio de 21.271 euros anuales, un 28,4% inferior a la renta neta de los hogares que tienen su vivienda principal en propiedad (29.704 euros). El 44,8% de los españoles que residían en viviendas de alquiler a precio de mercado estaban en riesgo de pobreza o de exclusión social .
Evolución del precio del alquiler por comunidades autónomas
Usando el citado índice del alquiler de CaixaBank se observan incrementos significativos en el precio del alquiler entre 2015 y 2023 superiores a la subida de las rentas en casi todas las CCAA . Solamente Asturias y Galicia presentan unos incrementos de alquileres y salarios más alineados pero que en definitiva en los últimos años siguen superando el crecimiento de los salarios
El auge de la demanda de vivienda en alquiler en España
Un factor que explica el fuerte incremento del precio del alquiler en los años recientes es la elevada demanda de vivienda en alquiler. Entre 2015 y 2019 el aumento del número de hogares en alquiler a precio de mercado (610.000) superó con creces la creación neta de hogares en estos cinco años (385.000) a causa del retroceso de la vivienda en propiedad (?93.000) y del alquiler inferior a mercado o cesión gratuita (?132.000).
En cambio, entre 2019 y 2022 la evolución ha sido muy distinta: de los 454.000 nuevos hogares, solamente unos 5.000 fueron en alquiler a precio de mercado, mientras que el grueso se concentró en vivienda en propiedad (341.000).
En resumen, el porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado en España aumentó de forma significativa entre 2014 y 2019 (del 12,4% al 15,4%), pero desde 2019 se ha mantenido bastante estable, alrededor del 15% del total de hogares.
La evolución del porcentaje de hogares que viven en alquiler a precio de mercado es similar en todos los grupos de edad con la excepción de los hogares jóvenes (de 16 a 29 años) que ya tenían un elevado porcentaje de alquiler (47,4% en 2014)
Sin embargo, el número de hogares jóvenes en alquiler ha descendido en los años recientes como consecuencia de la evolución demográfica
La Ley por el Derecho a la Vivienda y su impacto sobre el mercado del alquiler
Queda claro que la prioridad de las políticas públicas de vivienda debería ser promover un aumento del parque de viviendas de alquiler social y asequible en España, ya que el actual es muy reducido.
La Ley por el Derecho a la Vivienda incluye algunos aspectos positivos para lograr dicho objetivo, como dotar de carácter indefinido a la vivienda protegida
Asimismo, la ley también contempla incentivos fiscales a los propietarios que pongan en alquiler sus viviendas a precios asequibles, una medida que también puede ayudar a contener los incrementos del precio del alquiler.
Sería deseable que todo eso se complementara con medidas que fomenten la seguridad jurídica de los propietarios, así como con una revisión de las regulaciones urbanísticas que permita aumentar la disponibilidad de suelo.
Por otro lado, la ley también establece algunas medidas que actúan sobre los precios, que incluyen limitaciones a la actualización de las rentas del alquiler y la posibilidad de limitar los precios del alquiler en zonas tensionadas.
La experiencia internacional con esta regulación de los precios muestra unos resultados muy poco satisfactorios. A corto plazo, se suele producir un descenso moderado del precio del alquiler pero a medio y largo plazo se reduce la oferta de vivienda en alquiler, aumenta el precio del alquiler en las zonas no reguladas cercanas a las reguladas, el parque de viviendas se deteriora y se reduce la movilidad residencial.
Zonas de mercado residencial tensionado
El primer paso para poder aplicar la regulación del precio del alquiler es declarar como tensionada una zona residencial a petición de cada comunidad autónoma. Estas zonas, que se designan por tres años, deben cumplir una de las siguientes condiciones: que la carga media en la compra o en el alquiler de vivienda más los suministros supere el 30% de los ingresos de un hogar medio, o zonas en las que el precio de compra o alquiler de vivienda acredite un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 p. p. por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en los últimos cinco años.
Según cálculos realizados con datos internos de CaixaBank sobre el importe del recibo del alquiler y otros suministros el 12,3% de los municipios tendrían un esfuerzo del alquiler superior al 30%, pero alrededor del 60% de los hogares reside en ellos.
Cataluña ha sido la primera comunidad que ha solicitado la declaración de 140 municipios catalanes como «zonas tensionadas» en los que se pretende aplicar las medidas de contención de rentas previstas en la ley estatal En todo caso, la aplicación de esta ley queda sujeta a la voluntad de los distintos gobiernos regionales y su permanencia depende en gran medida del Gobierno que surja de las elecciones del 23 de julio.
Más info: https://www.inmonews.es/caixabank-analisis-evolucion-incremento-precio-alquiler-vivienda/
