Cataluña: El sector inmobiliario denuncia que el procedimiento para declarar las zonas tensionadas contraviene la
Las entidades del sector del sector de la viviendas en Cataluña, han presentado, alegaciones al procedimientos para marcar zonas tensionadas.
En las alegaciones presentadas, el sector se queja de la falta de participación de los ayuntamientos.
Las entidades más representativas de la promoción, la intermediación y la administración de viviendas han presentado alegaciones a la resolución de la secretaria de Vivienda del Departamento de Territorio de la Generalitat de Cataluña, publicada en el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña (DOGC) el 22 de junio de 2023. La resolución propone el control de precios del alquiler en 140 municipios, donde residen el 80,6% del total de la población catalana, declarados como zonas de mercado residencial tenso (ZMRT).
Las alegaciones del sector inmobiliario se centran, principalmente, en el incumplimiento del procedimiento establecido en la Ley de la Vivienda (LDV). Una ley que exige el control de precios del alquiler como única medida para reducir el desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en diferentes municipios, renunciando a la actuación de los poderes públicos para la resolución del acceso a la vivienda.
El primero de los problemas de procedimiento que se encuentran en la resolución de la Generalitat de Cataluña es que no existe una memoria justificativa para ninguno de los 140 municipios. El artículo 18.2a de la LDV recoge que es necesario presentar un procedimiento preparatorio para obtener la información relacionada con la situación del mercado residencial, pero en ningún momento se ha hecho referencia a este documento.
Otro de los puntos que genera controversia en la resolución del DOGC es la falta de un plan específico con las medidas necesarias para corregir el desequilibrio entre la oferta y la demanda, tal como recoge el artículo 18.4 de la Ley de la Vivienda. De hecho, el propósito de la declaración de ZMRT no es, en sí mismo, controlar el precio de los alquileres, sino orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda. Por tanto, el plan específico debe ser un elemento integrado de la declaración de ZMRT e indispensable para declarar una zona como mercado residencial tenso.
Por otro lado, la resolución de la Generalitat de Cataluña establece que el sistema de índice de precios de referencia a aplicar en Cataluña de las ZMRT es el elaborado por la Agencia de Vivienda de Cataluña. Este índice de referencia es un grave error de la resolución, ya que la Ley de la Vivienda, recoge, de manera muy clara, que el sistema de índice de precios de alquiler que se debe utilizar debe ser el elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA). En el improbable caso que el Ministerio homologue el índice catalán, la nueva LDV pide que el sistema de índices recoja las características y condiciones de la vivienda y del edificio en el cual se ubica. Esta petición solo se da si se tienen en cuenta los márgenes superiores e inferiores del índice catalán. Por tanto, sería ilegal usar únicamente el valor central que responde exclusivamente a superficie y localización.
Además, el artículo 18.3 de la LDV remarca los requisitos para poder declarar, formalmente, una ZMRT: que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos supere el 30% de los ingresos o de la renta media de los hogares y que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un incremento superior en al menos un 3% el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC en Cataluña. El principal problema se encuentra en la selección de los indicadores, ya que es sesgada y no corresponde con la definición que hace la LDV. Por ejemplo, la resolución calcula la carga media de la hipoteca sobre el 80% del precio de venta (cuando la media es del 64%) y selecciona estadísticas referentes al año 2020 (que no recogen lo sucedido con los alquileres y la inflación en el periodo 2020-2022).
El acuerdo de declaración como ZMRT de 140 municipios se ha hecho sin haber consultado ni informado a los ayuntamientos de las localidades, lo que vulnera el principio de autonomía local que establece el artículo 140 de la Constitución. Es una incongruencia una actuación concertada de Generalitat-municipio sin contar con la participación activa de los municipios, conocedores de la realidad de la problemática de la vivienda en su ámbito.
Las entidades del sector inmobiliario, en paralelo a las alegaciones presentadas, reconocen la existencia de crecientes desequilibrios entre oferta y demanda de vivienda en el Área Metropolitana de Barcelona y en grandes ciudades. Además, desde el sector inmobiliario se entiende que el control de precios del alquiler no es una solución óptima. De hecho, esto ya quedó demostrado durante el control del alquiler que se dio durante la ley del 1964, en la falta de oferta de vivienda de alquiler asequible (protegido y libre) y con los resultados de la ley 11/2020 de la Generalitat de Cataluña en relación con la contención de rentas.
Uno de los principales problemas de la vivienda en Cataluña es que la Administración no ha producido viviendas de protección oficial. De hecho, entre el 60% y el 80% de las viviendas de protección oficial han sido impulsadas por promotores privados. Además, durante el periodo de enero de 2014 a abril de 2023 en Cataluña sólo se han calificado 1.883 viviendas de protección oficial en régimen de alquiler, de las cuales el Instituto Catalán del Suelo (INCASÒL) solo ha iniciado un 30%.
El mandato constitucional indica que "los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para que todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada". No obstante, la realidad es que las obligaciones del estado del bienestar se han trasladado a los propietarios privados.
Finalmente, las entidades del sector inmobiliario manifiestan la voluntad de plena colaboración con las administraciones competentes en materia de política de vivienda, de tal manera que se puedan desplegar políticas de vivienda efectivas y que los ciudadanos puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Sector inmobiliario que firma la nota de prensa:
Associació d?Agents Immobiliaris de Catalunya (AIC)
Col·legi d?Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona i Província
Consell de Col·legis d?Agents de la Propietat Immobiliària de Catalunya
Associació de Promotors i Constructors d?Edificis de Catalunya (APCE)
Col·legi d?Administradors de Finques de Barcelona-Lleida (CAFBL)
Consell de Col·legis d?Administradors de Finques de Catalunya
Consell de Cambres de Catalunya
