¿Cómo declarar las rentas de inquilinos morosos?

Los propietarios de viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no pagan solicitando el desahucio y el pago posterior de la renta

En ocasiones, los propietarios de las viviendas alquiladas deben enfrentarse a inquilinos que no realizan el pago del alquiler correspondiente. Para ello, el dueño puede solicitar el desahucio y el pago de las cuantías económicas que el arrendatario debe. En España, un desahucio puede durar como mínimo seis meses, pero para que el periodo sea más corto, hay que recurrir al camino judicial.

Cuando las rentas pendientes hayan sido cobradas y se haya llevado a cabo el desalojo, los propietarios deben saber cómo tienen que tributar tales rentas y cómo declararlas y en qué ejercicio. Se pueden tributar como indemnización o renta de arrendamiento.

Respecto a esto, el Tribunal Supremo se ha pronunciado a través de la sentencia del 26 de noviembre de 2020, donde el Alto Tribunal aprobó un recurso en contra de una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León. Esta sentencia expone la cuestión acerca de a qué clasificación pertenece aquella renta que debe recibir el arrendador después de presentar una demanda por impago de renta y de obtener las cuantías pendientes. Si se consideran como ganancia patrimonial o como rendimiento inmobiliario y a qué ejercicio deben ser imputables dichas cuantías.

En este aspecto, cabe destacar que el alquiler de una vivienda puede tributar en el IRPF del dueño de dos formas: como rendimiento de actividad económica o como renta del capital inmobiliario. En el primer caso, únicamente si el dueño ha contratado a un empleado responsable de administrar los arrendamientos a través de un contrato laboral de jornada completa.

Sin embargo, el conflicto aparece cuando se obtienen las cantidades pendientes de pagos después de que haya finalizado el contrato de alquiler. En este caso, se desconoce si las cuantías deben ser tributadas como rendimientos de alquiler o aumento de patrimonio.

En el auto de 14 de diciembre de 2021 (recurso 523/2020) del Tribunal Supremo, se aclara tal cuestión. El Alto Tribunal dictamina que serán considerados como renta de capital inmobiliario por varios motivos.

No se considera finalizado el contrato de alquiler

Con la presentación de la demanda para proceder al desalojo, al arrendatario se le ofrece la opción de devolver las cuantías correspondientes después de la demanda y previamente al juicio, un hecho que no da por terminado el contrato, sino que alarga su vigencia.

Por esta razón, las cantidades pendientes cobradas serán consideradas como rentas de capital inmobiliario.

¿Cómo se debe tributar una cuantía impagada en el IRPF?

Respecto al ejercicio en el que deben ser tributadas, el Tribunal Supremo declara que deberán ser declaradas las cuantías satisfechas en el ejercicio en el que se exigieron tras la demanda. También se podrá deducir como "saldos de dudoso cobro" en el caso en el que las rentas sean consideradas como capital inmobiliario. Dentro de la Ley del IRPF, se subraya en el artículo 14.1 a): "Los ingresos y gastos que determinan la renta a incluir en la base del impuesto se imputarán al período impositivo que corresponda, de acuerdo con los siguientes criterios: a) Los rendimientos del trabajo y del capital se imputarán al período impositivo que sean exigibles por su perceptor".

El proceso de declaración en el IRPF de cuantías impagadas

El rendimiento del arrendamiento pendiente debe ser declarado en el IRPF del ejercicio correspondiente por el contribuyente. A pesar de ello, la normativa ofrece la opción de deducirlo como "saldos de dudoso cobro" siempre y cuando quede correctamente justificado. En este supuesto, solo será posible si el arrendatario se encuentre en concurso de acreedores o si ha pasado un plazo mayor de seis meses entre la primera administración del pago satisfecho por el contribuyente y el fin del período impositivo sin haber procedido a la renovación de crédito.

Ante esta situación, hay tres supuestos que pueden originarse.

El dueño declaró en su IRPF el rendimiento de arrendamiento sin cobrarlo y sin deducir los saldos de dudoso cobro.

Respecto a esto, el contribuyente ha cumplido con Hacienda, por lo que no tendrá que deducir ninguna otra renta en el IRPF cuando las cuantías pendientes sean pagadas posteriormente al auto de desalojo.

El dueño declaró el rendimiento de arrendamiento en el IRPF sin cobrarlo, pero sí deduciendo los saldos de dudoso cobro

Esta declaración de la renta deberá ajustarse a lo que estipula la Ley del IRPF en su artículo 13.e). En el momento de recibir las cuantías pendientes tras la sentencia del desahucio, tendrá que declarar este incremento económico en el ejercicio que corresponda a tal pago en el IRPF.

El dueño no declara el rendimiento de arrendamiento en el IRPF, no las cobra, pero recibe las rentas impagadas después del auto que aprueba el desalojo.

En este caso, el dueño de la vivienda tiene que mostrar declaraciones adicionales sobre el ejercicio correspondiente a la renta exigida. De esta forma, obtendrá las cuantías previstas y expuestas en la Ley General Tributaria en su artículo 27.2. A pesar de ello, tendrá la opción de no tributar según los ejercicios correspondientes. Esto solo se dará cuando después de la finalización del plazo para declarar en el IRPF tales ejercicios, haya transcurrido un periodo superior de 4 años.

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