El IVA en las operaciones inmobiliarias

Tributación por IVA o Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de la compraventa de inmuebles, tributación del alquiler de vivienda y apartamentos turísticos y las obras en inmuebles

Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?

Impuesto aplicable a la compra de viviendas nuevas y usadas

Concepto de vivienda y primera entrega de viviendas (viviendas nuevas)

La Ley 37/1992, de 28 de diciembre del Impuesto sobre el Valor Añadido, no define expresamente qué se entiende por vivienda a efectos del IVA. Tradicionalmente, la Dirección General de Tributos define la vivienda como "edificio o parte del mismo destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica".

Se entiende por "primera entrega" de viviendas aquellas que se adquieren al promotor cuando la construcción o rehabilitación esté terminada, salvo que las viviendas se hubiesen utilizado de forma continuada por un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes.

Es decir, si el promotor, una vez finalizadas las obras, alquila las viviendas y transcurridos dos años las pone a la venta, si las viviendas se adquieren por los propios arrendatarios, nos encontramos ante una "primera entrega", no así, si dichas viviendas se adquieren por personas distintas.

Se considerará que las obras de construcción de una vivienda están terminadas cuando se expide un certificado de fin de obra por el arquitecto y aparejador que dirigieron las mismas.
Impuesto aplicable a la venta de viviendas y al arrendamiento con opción de compra

? La venta de viviendas nuevas por el promotor (primeras entregas de viviendas) tributan por el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).

? La venta de viviendas usadas por parte de empresarios (segundas y ulteriores entregas de viviendas) tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP).

? La venta de viviendas por particulares tributan por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (Concepto Transmisiones Onerosas) (ITP)

La compra de una vivienda nueva supone para el comprador la obligación de soportar el Impuesto sobre el Valor Añadido, resultado de multiplicar el precio de la misma por el tipo impositivo vigente en el momento de la compra. El pago se realiza al vendedor quien, a su vez, ingresará el impuesto en la Hacienda Pública.
Los tipos impositivos establecidos en la venta de viviendas, incluidas hasta dos garajes por vivienda y anexo situados en el edificio que se transmitan conjuntamente, actualmente son:

? 10% con carácter general,
? 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

La compra de una vivienda usada supone para el comprador el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas que ingresará él mismo en la Hacienda Autonómica correspondiente al lugar en que se halle situado el inmueble.

En los contratos de arrendamiento con opción de compra de viviendas nuevas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y anexos situados en el edificio que se arrienden conjuntamente, antes de ejercitar la opción, el arrendamiento (prestación de servicios) tributará por IVA, aplicándose los tipos impositivos del 10%, y del 4% en el caso de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Para determinar si una compra de vivienda tributa por IVA o ITP puedes utilizar el Calificador inmobiliario, accediendo al enlace que figura arriba, en "Herramientas de IVA"

Alquilo una vivienda, ¿tengo que ingresar IVA?

Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de vivienda

El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos (arrendados conjuntamente cuando así se establezca en el contrato de arrendamiento), es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no deberá repercutir este impuesto.

No se aplicará la exención y el arrendador repercutirá IVA:

? Si se atribuya a la vivienda un uso mixto, como vivienda y como despacho profesional. El tipo será del 21%

? Cuando el arrendatario sea un agente inmobiliario u otro empresario, aunque éste lo alquile a particulares para su uso como tal, siendo el tipo aplicable el 21%. No obstante, si el arrendatario es una empresa y cede el uso a sus empleados, el arrendamiento estará exento cuando en el contrato de arrendamiento figure de manera concreta y específica, la persona/s usuaria/s del inmueble.

? En el caso de viviendas amuebladas, cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.). El tipo será del 10%.

Alquilo un apartamento turístico ¿tengo que ingresar IVA?

Infórmate de cuándo se aplica IVA en el alquiler de apartamentos con fines turísticos

Quien realiza arrendamientos de alojamientos turísticos tiene, a efectos del IVA, la condición de empresario (art 5.uno.c LIVA). No obstante, están exentos del IVA y, por tanto, sujetos a Transmisiones Patrimoniales Onerosas del ITP aquellos arrendamientos de alojamientos turísticos en los que el arrendador NO presta servicios típicos de la industria hotelera. En estos casos, el arrendador no debe presentar ni ingresar el IVA.

En caso de prestarse servicios propios de la industria hotelera, el arrendamiento de un apartamento turístico no estará exento del IVA y deberá tributar al tipo reducido del 10% como un establecimiento hotelero (art 91.uno.2. 2º LIVA).

Por tanto, debe diferenciarse el alquiler turístico de los servicios de hostelería. En este sentido, los servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo. Es decir, la actividad de hospedaje se caracteriza, a diferencia de la actividad de alquiler de viviendas, porque normalmente comprende la prestación de una serie de servicios tales como recepción y atención permanente y continuada al cliente en un espacio destinado al efecto, limpieza periódica del inmueble y el alojamiento, cambio periódico de ropa de cama y baño, y puesta a disposición del cliente de otros servicios (lavandería, custodia de maletas, prensa, reservas etc.), y, a veces, prestación de servicios de alimentación y restauración.

No se consideran servicios complementarios propios de la industria hotelera:

? Servicio de limpieza del apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

? Servicio de cambio de ropa en el apartamento prestado a la entrada y a la salida del periodo contratado por cada arrendatario.

? Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).

? Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones de fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

¿Qué tipo se aplica a las obras en viviendas?

Información sobre tipos aplicables a las distintas obras en viviendas

Obras de construcción o rehabilitación

Tributan al tipo reducido (10%) las siguientes operaciones:

? Ejecuciones de obra de construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas principalmente a viviendas, incluidos los locales, garajes y anejos, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista. (No se aplica el tipo reducido a las subcontratas). Se consideran destinadas principalmente a viviendas las edificaciones en las que al menos el 50% de la superficie construida se destine a dicho uso.

? Ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor de la construcción o rehabilitación y el contratista.

? Ejecuciones de obra directamente formalizadas con Comunidades de Propietarios para la construcción de garajes en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, siempre que se realicen en terrenos comunes y el número de plazas a adjudicar a cada propietario no exceda de dos.

La entrega sin instalación de puertas, ventanas, armarios, muebles de cocina, etc, para la realización de obras en edificaciones tributarán en todo caso al tipo general del 21%, dado que no tiene la consideración de ejecución de obra.

Se considera construcción, y se aplica el 10%, a la ampliación de una vivienda siempre que aumente la superficie habitable. Las obras de reforma interior de una vivienda no se consideran construcción.

Obras de rehabilitación

Para determinar si las obras realizadas son de rehabilitación y tributan al tipo reducido del 10%, deberán cumplirse dos requisitos:

1. Que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
A estos efectos, resultará necesario disponer de suficientes elementos de prueba que acrediten la verdadera naturaleza de las obras proyectadas, tales como, entre otros, dictámenes de profesionales específicamente habilitados para ello o el visado y, si procede, calificación del proyecto por parte de colegios profesionales.

2. Si se cumple el primer requisito, el importe total de las obras totales debe exceder del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.

Obras análogas a las de rehabilitación

a. Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.

b. Las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.

c. Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.

d. Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.

e. Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Obras conexas a las de rehabilitación

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

a. Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.

b. Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.

c. Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovables.

Obras de renovación o reparación

Como norma general, el tipo aplicable será el general (21%).

Sin embargo, tributarán al tipo reducido (10%) las ejecuciones de obra de renovación y reparación en edificaciones destinadas principalmente a viviendas, si se cumplen los siguientes requisitos:

Que el destinatario sea una persona física y utilice la vivienda para su uso particular. Si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional (aún de forma parcial), no se aplica el tipo reducido.

Que la construcción o rehabilitación haya finalizado al menos dos años antes del comienzo de las obras de renovación o reparación.
Que la persona que realice las obras no aporte materiales para su ejecución o, en el caso de que los aporte, su coste no exceda del 40 por ciento de la base imponible de la operación.

Por ejemplo:

La colocación del suelo de una vivienda por 10.000 ?, correspondiendo 3.000 ? a materiales aportados por quien realiza la obra, tributa toda ella al tipo reducido.
Una obra por un importe total de 10.000 ?, si los materiales aportados ascienden a 5.000 ? , tributa, sin embargo, al tipo general.

Más info: https://www.inmonews.es/iva-operaciones-inmobiliarias/