IBERCAJA: Análisis del Precio de la Vivienda 3 Trimestre 2022

Los precios de la vivienda en España crecían un 7,6% interanual en el tercer trimestre 2022 según los datos del INE, basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad

Santiago Martínez Morando, Responsable de Análisis Económico y Financiero de Ibercaja

Los precios de la vivienda en España crecían un 7,6% interanual en el tercer trimestre según los datos del INE, basados en las transacciones de viviendas que recogen los registradores de la propiedad. Se trata de un crecimiento todavía elevado a pesar de que se ha producido una pequeña moderación desde el máximo del 8,5% alcanzado en el primer trimestre. En contra de lo que venía siendo habitual, pasan a crecer más los precios de las viviendas de segunda mano (7,8% interanual) que los de las nuevas (6,8%), al haberse moderado más el incremento desde los máximos en las nuevas (10,1% en el primer trimestre) que en las usadas (8,2%). Variación interanual:

Los precios de la vivienda habrían subido un +51,1% desde el mínimo del ciclo, y tan sólo quedarían un -5,2% por debajo del máximo registrado en la burbuja inmobiliaria. La evolución ha sido desigual en este sentido para las viviendas nuevas y las de segunda mano. El precio de las viviendas de segunda mano habría crecido un +49,3% desde el mínimo y estaría un -15,9% por debajo del máximo de la burbuja inmobiliaria. Sin embargo, los de las viviendas nuevas habrían crecido un +66,1% y ya superarían en un +12,8% el máximo del ciclo anterior. Índice con base 100 en el segundo trimestre de 2008:

Precio Vivienda Nueva y Usada periodo  2008 al 2022

El crecimiento es alto y generalizado por comunidades autónomas, ya que la menor expansión sería de un todavía elevado 6,1% en Galicia, y las mayores se darían en Cantabria (9,3%) las islas Baleares (8,3%) y Andalucía (8,3%).

La serie que ofrece el MITMA, basada en precios de tasación, presenta un incremento menor: del 4,7% interanual en el tercer trimestre después de un máximo del 6,7%. Este indicador de precios se situaría en 1.740 euros por metro cuadrado, un -17,4% por debajo del máximo de 2.101 alcanzado en la burbuja inmobiliaria

Comparativa Precio Vivienda MITMA e INE periodo  2008 al 2022

El mercado inmobiliario se ha mostrado más sólido de lo previsto en lo que llevamos de 2022, probablemente gracias al impulso a las compraventas generado durante la pandemia por la demanda embalsada y los cambios en las preferencias de las familias hacia los hogares de mayor tamaño y espacios abiertos. Además, el exceso de ahorro generado al limitarse las posibilidades de consumo durante los confinamientos y las restricciones a la movilidad y la actividad ha sido en buena parte canalizado hacia la inversión en vivienda. Tras la revisión de las series por parte del INE, este exceso de ahorro acumulado en dos años (respecto a los dos anteriores a la pandemia) sería aún mayor de lo estimado anteriormente y alcanzaría los 138.000 Mn?: un 10,9% del PIB. A pesar de esta notable resistencia, las perspectivas son de reducción de la actividad en los próximos trimestres. Se han alcanzado cotas de compraventas que parecen superar el potencial a largo plazo, incluso teniendo en cuenta el mayor aumento del número de hogares que se ha experimentado en España en los últimos trimestres, y existen varios factores que apuntan un cambio en el ciclo. El primero es el enfriamiento de la economía tras la reactivación ligada a la reapertura de los sectores que se habían visto limitados por la pandemia y al verse cada vez más afectados los hogares por la inflación, ya que están viendo reducidos sus ingresos en términos reales, y también el valor de su patrimonio financiero e inmobiliario. El segundo factor que puede actuar como detonante en el cambio de ciclo es la subida de los tipos de interés, que dificulta el acceso a la vivienda a los hogares de menores ingresos y reduce el atractivo relativo de la inversión inmobiliaria respecto a la financiera.

También hay que tener en cuenta que el incremento de los costes para la producción de viviendas, junto a la prudencia de los promotores, parece estar afectando a la oferta, pues el número de visados de obra nueva se ha reducido hasta 108.000 en doce meses desde 112.000. Además, el número de viviendas terminadas empieza a acusar el parón de la actividad que causó la pandemia. Estos niveles de producción de vivienda son inferiores al incremento anual del número de hogares (más de 200.000 en los últimos doce meses), lo que, una vez corregidos los excesos de viviendas sin vender de la burbuja inmobiliaria, parece apuntar a un periodo de escasez de vivienda ofertada en los próximos años. Esta circunstancia, junto a la ausencia de sobrevaloración, puede actuar como soporte para los precios de los inmuebles aunque se produzca una reducción en el número de transacciones.

Más info: https://www.inmonews.es/ibercaja-informe-precio-de-la-vivienda-3trimestre-2022/