Incertidumbre en el mercado de la vivienda mundial: subidas hipotecas y bajadas de precio
En pandemia, el mercado de la vivienda mundial registró un impulso que ahora se ve frenado por la bajada de dos dígitos de sus precios
Durante la pandemia, el mercado de la vivienda mundial registró un gran impulso que ahora se ve frenado por la bajada de los precios de hasta dos dígitos. Una caída originada por la reducción de la demanda de bienes inmuebles. El acceso a los préstamos hipotecarios cada vez se complica más con el endurecimiento de sus condiciones y los hipotecados deben abonar tasas que constantemente incrementan los bancos.
El incremento de los precios de las hipotecas está arrinconando tanto a propietarios como a usuarios interesados en adquirir un inmueble. Mientras que se incrementan los tipos de interés en todo el mundo y el precio de los inmuebles se reducen, los que se hipotecaron durante la pandemia por el bajo coste de los préstamos, ahora deben hacer frente al aumento del precio de la hipoteca por la actualización al alza de los tipos de interés.
Aunque se descarta una recesión como la experimentada en la crisis de 2008, se teme que las entidades bancarias opten por una política más perjudicial que empeore la situación económica actual. Una muestra de este inicio de recisión reside en la reducción de dos dígitos en el coste de los inmuebles en mercados como el de Canadá o Australia. A pesar de querer contrarrestar la inflación y no perjudicar al consumidor, las medidas adoptadas pueden causar una gran recesión.
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El sector económico perjudicado por los precios de financiación
Una recesión que comenzará a ser más fuerte durante 2023 y 2024 a nivel mundial. Esto a causa de los elevados aumentos de los tipos de interés cuyos efectos tardarán en aparecer.
La subida en los precios de la financiación tiene numerosos efectos en el sector económico. Mientras que los usuarios hipotecados se ven obligados a reducir su gasto, los compradores potenciales se alejan de la compra por el incremento de la tasa de los préstamos. Todo este panorama causando a su vez una caída de los costes de la vivienda y un freno en el desarrollo de promociones de obra nueva.
Uno de los sectores de la población más afectados por esta situación económica son las familias jóvenes. Estas familias hipotecadas nunca se han enfrentado a un incremento de los tipos, y ahora deben hacerlo cuando sus salarios se reducen a causa de la inflación.
Todo ello por haber aprovechado el periodo de tipos de interés en números negativos o bajos que se experimentó tras la crisis financiera y se acentuó durante la pandemia. Tras pagar precios históricos, ahora tienen que pagar hipotecas muy elevadas en el momento en el que la inflación no para de subir y la recesión económica está a punto de comenzar.
La subida de los tipos de interés y sus efectos en los mercados inmobiliarios extranjeros
Cabe destacar que según el país, los efectos del incremento de los tipos de interés en las hipotecas son más o menos notables. En el caso de Estados Unidos, la mayor parte de la población poseen hipotecas fijo de un plazo de 30 años. Mientras tanto, en los cinco últimos años, los préstamos hipotecarios variable únicamente reflejaron el 7% de las hipotecas contratas.
En cambio, otros países solamente existen hipotecas de tipo fijo durante un único año o préstamos variable cuyo coste oscila según el tipo de interés oficial.
A nivel mundial, los países que cuentan con un mayor protagonismo de los préstamos de tipo variable son Canadá, Australia, Reino Unido y Nueva Zelanda. En este último caso, se experimentó un fuerte impulso del sector inmobiliario en pandemia y ahora se está registrando una importante caída. La entidad bancaria central neozelandesa ha aprobado un aumento de los tipos de interés 7 veces mayor que el establecido a finales de 2021. En noviembre de este año, registraron números récords en el precio de la vivienda, mientras que en julio el coste se redujo un 11%. Una caída que se espera que llegue al 20%.
A pesar de este panorama, los países están controlando la caída de los costes de los inmuebles. Siguen sin experimentarse números negativos, solamente se ha ralentizado el crecimiento económico. Según apuntan los economistas y expertos, tanto los ahorros familiares como los balances se encuentran en cifras estables. En cuanto al mercado laboral, este sigue mejorando y los índices crediticios se han visto endurecidos tras la crisis de 2008. Estos datos dan la confianza al sector de que no se llegará a una oleada de desalojos por incumplimiento de cobro.
El inicio de la recesión en los principales mercados inmobiliarios
El Fondo Monetario Internacional apunta que la fuente de riqueza de los hogares reside en el valor de sus bienes inmuebles. A pesar de ello, si la reducción de los costes llega a perjudicar gravemente a las familias, los promotores y las entidades bancarias, la economía mundial podría verse afectada hasta el punto de llegar a una recesión.
Hay que resaltar la actuación de algunos gobiernos que han aprobado medidas para ayudar a la población a hacer frente a la subida de intereses. Uno de ellos es el gobierno de Corea del Sur, uno de los pioneros en el incremento de los tipos. Sus legisladores han aprobado una subvención superior a los 290 millones de dólares para disminuir la proporción de familias con préstamos de tipo variable.
Mientras tanto, en Polonia, se han duplicado las tasas mensuales a los hipotecarios mientras que los tipos también se incrementan. Esta medida llega después de que al comienzo del año, se interrumpiesen los cobros durante 8 meses a la población polaca. Esto terminó con los continuos beneficios de las entidades bancarias de la región, obligadas a guardas en provisiones más de 2.700 millones de euros.
Por otro lado, China está en plena crisis del sector inmobiliario. Esto debido al incremento de impagos de promotores y de hipotecados que reservan los cobros de la hipoteca para inmuebles pendientes de construcción.
Dentro de Europa, Suecia, uno de los países con los mercados más fuertes del territorio europeo, ha registrado una reducción de los costes de los inmuebles de un 8%, que puede verse incrementado hasta el 15%. El incremento de los tipos está afectando a las compañías inmobiliarios endeudas para financiar sus proyectos. Una situación que preocupa a los inversores que ven complicado la refinanciación de la deuda pendiente.
La estabilidad se mantiene en Reino Unido y en Estados Unidos
Si nos centramos en Reino Unido, el mercado inmobiliario también está experimentando una bajada en sus precios. El análisis realizado por Bloomberg señala que el precio de la vivienda permanece estable o se reduce en el caso de la mitad de los distritos pertenecientes a la ciudad de Londres. A pesar de ello, la entidad HSBC apunta que el país se encuentre en el punto álgido de una recesión. Una recesión que causará una caída del 20% de la demanda de viviendas en 2023.
Para ese año, casi 2 millones de hipotecados británicos tendrán que renovar su hipoteca. Aquellos que sufrirán más las consecuencias serán los compradores primerizos. Estos compraron viviendas en verano de 2020, cuando los costes aumentaron debido a una exención fiscal del tributo de timbre. Una exención planteada para impulsar al sector inmobiliario. Los expertos señalan que "aquellos que solo se fijaron en el corto plazo se enfrentan ahora a reembolsos significativamente más altos en un momento en que los salarios reales están cayendo a un ritmo récord y el costo de vida se está disparando".
Volviendo al caso de Estados Unidos, la entidad estadounidense Goldman Sachs apunta que en el país americano los costes se mantendrán estables en 2023. Esto a pesar de que se hayan registrado caídas en algunos estados. Los propietarios están reduciendo el precio de la vivienda en aquellas áreas donde en la pandemia, los costes se dispararon a causa de la gran llegada de teletrabajadores.
Aunque la población de Estados Unidos confía en los préstamos de tipo fijo, debido al incremento de los tipos, los consumidores se ven obligados a recurrir a hipotecas variable con una flexibilidad mejor. La compañía Zillow Group apunta a que la contratación de préstamos hipotecarios de tipo variable ha alcanzado números máximos de los últimos 15 años.
Crisis inmobiliaria en Australia y Canadá
En el caso de Canadá y Australia, ya alertan de que se producirá una crisis notable. Un anticipo de ello es la contratación de los préstamos variable que ha supuesto el 60% del total de hipotecas en Canadá.
Mientras tanto, en Australia se registra la mayor caída de los precios de los inmuebles de los últimos 40 años. Aunque las familias están haciendo frente a la subida de los tipos, en 2023 se manifestarán los efectos de tal subida. Nos encontraremos con miles de millones en hipotecas con tipos mínimos. En el caso australiano, la duración de dichos préstamos oscila entre los dos y los tres años.
