La junta de propietarios de una comunidad, funciones y acuerdos

La junta de propietarios es un instrumento clave para la gestión de cualquier comunidad de propietarios de bienes inmuebles.

 En ella se adoptan los acuerdos necesarios para una convivencia armoniosa y un mantenimiento adecuado de las zonas comunes, adoptando decisiones que permitan un mejor disfrute para todos.

La junta de propietarios es, tal y como asegura la Ley de Propiedad Horizontal, el órgano de gobierno de las comunidades de propietarios. Es en sus reuniones donde se dan cita los dueños de cada uno de los inmuebles.

Se trata de un órgano íntimamente relacionado con el régimen de división horizontal. Por eso un ejemplo de junta de propietarios sería un edificio o urbanización en los que existen zonas comunes que deben gestionarse entre todos los dueños de las fincas privativas y unas normas de convivencia que deben adoptarse. La  comunidad de propietarios se establecerá con sus correspondientes órganos de gobierno y toma de decisiones.

Funciones de la junta de propietarios

El listado de funciones de la junta de propietarios se encuentra en el artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Son las siguientes:

? Nombrar y remover a las personas que ejerzan los cargos de presidente (y, en su caso, vicepresidentes), secretario y administrador, así como resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de estas personas

? Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes

? Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparaciónde la finca, sean ordinarias o extraordinarias y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador

? Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior

? Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común

Tipos de junta de propietarios

Existen dos tipos de junta de propietarios:

Junta ordinaria

La LPH nos dice que la junta se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas, si bien es posible incluir más asuntos en el orden del día.

El número de propietarios que son necesarios para convocar una junta,  dependerá del número de propietarios existentes y de sus cuotas de participación. En caso de junta ordinaria, no es necesario que los propietarios la convoquen, ya que tiene carácter obligatorio.

Junta extraordinaria

La junta también se reunirá "en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación", para tratar cualquier asunto de interés para la comunidad.

Organización y funcionamiento de la junta de propietarios

El funcionamiento de una Junta de Propietarios seguiría el siguiente esquema:

Convocatoria de la junta de propietarios

Es posible comunicar la convocatoria de la junta por cualquier medio (incluso por WhatsApp) siempre con el consentimiento de todos los propietarios y cuando sea posible confirmar la recepción del mensaje por parte de todos los propietarios. Lo más habitual sigue siendo comunicar estas convocatorias vía correo electrónico, circulares y/o carteles en la zonas comunes de la comunidad.

Cuando una citación no pueda llegar a todos por los medios citados, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad o en lugar visible de uso general habilitado para ello.

Una junta de propietarios mal convocada supone la nulidad de la convocatoria. De ahí la existencia de unos requisitos legales en cuanto a plazo,  información de la convocatoria, forma de notificación, etc. De no cumplirse estos, podría impugnarse lo acordado.

Quién convoca la junta de propietarios

El presidente de la comunidad o, en su defecto, los promotores de la reunión, debe convocar la junta de propietarios

En la convocatoria deberán indicarse el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria y los asuntos que en ella van a tratarse.

Plazos para la citación de una junta de propietarios

La citación para la junta ordinaria anual, como mínimo se hará con seis días de antelación, mientras que en el caso de las juntas extraordinarias la antelación mínima será "la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados."

Por otro lado, la junta podrá reunirse sin la convocatoria del presidente cuando concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan.

Asistentes que dan validez a una junta de propietarios

En principio es necesaria la asistencia de la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación.

Una junta de propietarios sin asistentes , o si a la reunión de la junta no concurriese un número suficiente de propietarios supondrá la citación de una segunda convocatoria, esta vez sin sujeción a quórum.

La junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación y también podrá celebrarse el mismo día si ha transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, se convocará nuevamente dentro de los ocho días naturales siguientes a la junta no celebrada. Las citaciones, ahora, deberán enviarse con una antelación mínima de tres días.

Si bien no se recoge en la LPH y, a raíz de la pandemia por coronavirus, cada vez se dan más casos de juntas de propietarios online.

Asistentes a una junta de propietarios

La asistencia a la junta de propietarios es responsabilidad de cada propietario dentro de la comunidad, aunque es posible asistir mediante representación legal o voluntaria.

En este segundo caso a través, de una autorización por parte del propietario para asistir a junta de propietarios. En ella debe identificarse a representante y representado, así como la finca o fincas de que se trate. También debe recogerse una mención expresa a la autorización para asistir y votar, así como la firma de ambos.

En caso de una propiedad  "pro- indiviso" , la normativa nos dice que el conjunto de propietarios deberán nombrar un representante para asistir y votar en las juntas.

Además, en caso de usufructo, la asistencia y el voto corresponderá al nudo propietario (es decir, el dueño del inmueble), quien, salvo que se indique lo contrario, se entenderá representado por el usufructuario.

Intervención y voto en una junta de propietarios

Los propietarios que mantengan deudas con la comunidad y no las hubiesen impugnado judicialmente (o consignado judicial o notarialmente), podrán participar en las deliberaciones de la junta, pero no tendrán derecho de voto. 

Un inquilino podrá asistir a una junta de propietarios siempre que sea la persona a la que el propietario ceda su representación. En cualquier caso, actuará en nombre del propietario y decidirá según la voluntad de éste.

Un abogado , también podrá asistir siempre en representación de un propietario.

Orden del día de la junta de propietarios

Cualquier propietario podrá pedir que la junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, a través de un escrito al presidente de la comunidad donde se citen los asuntos concretos que desea que se traten.

 Aprobación de las decisiones de la junta de propietarios

En el artículo 17 de la LPH se recogen las reglas para adoptar acuerdos en la junta de propietarios , puntos que garantizarán así la validez de lo acordado:

? La realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, y el establecimiento de los servicios de ascensor, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios.

? La realización de obras o actuaciones que contribuyan a la mejora de eficiencia energética o la implantación de fuentes de energía renovable de uso común, así como la solicitud de ayudas y subvenciones, préstamos o cualquier tipo de financiación por parte de la comunidad de propietarios a entidades públicas o privadas para la realización de tales obras o actuaciones, requerirá el voto favorable de la mayoría simple de los propietarios. que, a su vez, representen la mayoría simple de las cuotas de participación.

?La instalación de las infraestructuras comunes para acceso a servicios de telecomunicaciones , la instalación de sistemas (comunes o privativos), de aprovechamiento de energías renovables y las infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá acordarse por un tercio de los integrantes de la comunidad.

? El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Esto se aplica de igual forma respecto al arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.

-, La adopción válidamente de acuerdos para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, sin que quienes estén en contra deban asumir su coste, incluso en el caso de que no pueda privárseles de la mejora o ventaja , requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación

? El resto de acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios.

Registro de las juntas y decisiones

Los acuerdos adoptados por parte de la junta de propietarios, quedarán recogidos en el acta de la reunión que, a su vez, se integra en el libro de actas. El acta de cada reunión de la junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

? Orden del día de la reunión

? La fecha y el lugar de celebración

? El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido

? Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria

? Relación de todos los asistentes y sus cargos, así como de los propietarios representados, con indicación de sus cuotas de participación

? Acuerdos adoptados

El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los 10 días naturales siguientes. Desde su cierre, los acuerdos serán ejecutados.

Ejecución de los acuerdos de la junta de propietarios

En general, el presidente de la comunidad "ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten."

 El presidente es la persona encargada de hacer cumplir las normas y acuerdos de la comunidad de propietarios bien a iniciativa propia, bien a iniciativa de cualquiera de los propietarios u ocupantes.

El presidente podrá requerir a quienes realicen actividades prohibidas  su inmediata cesación, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes y en su caso demandar al infractor, siempre con la autorización de la junta de propietarios convocada con este fin.

Más info: https://www.inmonews.es/la-junta-de-propietarios-de-una-comunidad-funciones-y-acuerdos/