La ley de la Vivienda es rechazada por el Consejo General del Poder Judicial

El Consejo General del Poder Judicial ha llevado a cabo un informe acerca de la Ley de la Vivienda, rechazando algunas de las medidas de la futura legislación.

Tras la solicitud del Gobierno al Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) para realizar un informe acerca del anteproyecto de la Ley de Vivienda, el órgano judicial se ha pronunciado respecto a ella antes de que fuese aprobada por el Consejo de Ministros.

Respecto a dicha solicitud, el CGPJ se pronunció defendiendo que se reuniría el Pleno del Consejo "para estudiar la propuesta de informe al Anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, que fue tomado en consideración en primera lectura por el Consejo de Ministros el pasado 26 de octubre y remitido al órgano de gobierno de los jueces el 1 de diciembre. El 9 de diciembre, la Comisión Permanente acordó designar como ponente para la elaboración del informe al anteproyecto al vocal Álvaro Cuesta, cuya ponencia ha sido ya repartida al resto de los vocales del CGPJ para que, si lo estiman oportuno, formulen sus observaciones antes del debate en el Pleno".

Después del análisis sobre la Ley de Vivienda, a nivel general, el Consejo General subrayó que la Ley "parte de unas consideraciones generales favorables por cuanto el anteproyecto de ley constituye un instrumento normativo adecuado para consagrar y dotar de contenido el derecho a la vivienda, que la Constitución recoge en su artículo 47.1". Además, resaltó que uno de los objetivos principales de la futura ley es "garantizar el cumplimiento de este derecho en igualdad de condiciones para todos los ciudadanos españoles" y definir "los derechos y deberes de los ciudadanos en relación con la vivienda y establece un régimen básico del derecho a la propiedad privada; regula la acción de los poderes públicos en materia de vivienda, así como los derechos, obligaciones y responsabilidades en las operaciones de compra y arrendamiento de la vivienda".

A pesar de ello, también se argumentó que la ley tiene aspectos negativos los cuáles deben solventarse previamente a su aprobación. Medidas como controlar los precios del alquiler de viviendas es uno de los ejemplos de ello.

Debido a ello, el CGPJ solicita que se debe evaluar, analizar y contrastar datos e información, ya que el órgano "echa en falta una justificación suficiente de la necesidad de las medidas de contención de precios de alquiler de viviendas, basada en un análisis empírico del resultado de dichas medidas". Por esta razón, el Consejo evalúa que será necesario tener "un periodo temporal de aplicación de las medidas restrictivas, de forma que se pueda evaluar su resultado e incidencia tanto en el mercado de alquiler residencial como desde el punto de vista social y económico". En suma, reincide en la importancia de que "el hecho de que estas medidas de contención de los precios estén dirigidas a los alquileres en las zonas de mercado residencial tensionado (declaración cuya vigencia es de tres años, prorrogables), no conlleva por sí mismo un análisis empírico del resultado de su aplicación, recuerda la propuesta de informe".

Sin embargo, el control de alquileres no es la única parte del escrito sobre la que el órgano se haya pronunciado en contra. A parte de ello, existen numerosas contradicciones y argumentos poco precisos que salpican la validez de otros puntos de la ley. Por este motivo, defienden que es complicado averiguar cuál es el verdadero derecho que se quiere garantizar.

Una muestra de ello es "la ausencia de un mínimo grado de concreción en la definición de conceptos como infravivienda, vivienda digna y adecuada y condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero o en el establecimiento de los deberes del ciudadano en relación con las actuaciones de conservación, reparación o mejora de la vivienda".

No solo eso, sino que también requieren que se concrete cuáles serán las herramientas a utilizar para asegurar el derecho a la vivienda a la población. Se solicita más claridad en algunos apartados como "en la identificación del titular del derecho y del sujeto obligado y respecto del modo en que puede exigirse el cumplimiento de dicho derecho".

Esta poca claridad también se localiza en la falta de definición de las normas de intervención para controlar los precios del alquiler en el mercado de la vivienda. "El prelegislador parece haber renunciado a regular mecanismos pre o extraprocesales específicos para asegurar el cumplimiento de las limitaciones que se introducen en la disposición final primera del texto, dejando en manos de los órganos judiciales su exigibilidad y cumplimiento". Dicha propuesta, según el Consejo, podría tener efectos en la ya alta cantidad de trabajo que los tribunales tienen actualmente.

Volviendo a los aspectos positivos de la ley, el CGPJ se posiciona a favor del Gobierno central, ya que sostienen que garantizar el derecho a la vivienda y controlar el mercado del alquiler son dos medidas compatibles. Respecto a ello, se subraya que "la regulación adoptada no hace irreconocible dicho derecho ni niega la utilidad económica de la propiedad, por lo que se mueve dentro de los parámetros de control establecidos por el Tribunal Constitucional y por el Tribunal Europeo de Derechos Humanos".

Normas que inciden en el alquiler y en el mercado de la vivienda

El anteproyecto de la Ley de Vivienda recoge en su escrito una serie de medidas que se pretenden aplicar para el alquiler de la vivienda. Tales como:

Actuar en las zonas tensionadas

Las instituciones con competencias en vivienda tendrán la posibilidad cada tres años de definir qué zonas del mercado de la vivienda se encuentran tensionadas, algo que podrá sufrir una prórroga de un año si la situación tensionada continúa. Esto irá acompañado de medidas concretas para actuar que servirán de orientación para resolver dicha problemática. Como ejemplo de ello, se pretende limitar los precios de las rentas del alquiler, llegando incluso a congelarlos si es necesario.

Para que se considere a una zona como lugar tensionado, el precio de la vivienda, independientemente de si es alquiler más gastos o hipoteca, deberá superar el 30% de las rentas netas medias de las viviendas de dicha zona.

Otro requisito será que el precio de compra o alquiler sufra una subida del 5% en los últimos cinco años por encima del crecimiento del IPC de la comunidad autónoma a la que pertenece.

Congelar a los inquilinos las rentas

Para los arrendatarios actuales que se encuentran en las zonas tensionadas, podrán solicitar una prórroga de hasta máximo tres años del contrato firmado de carácter anual. Esta prórroga extraordinaria únicamente se podrá aplicar cuando se declara el área como zona tensionada.

Los nuevos contratos de arrendamiento congelados

En el caso de nuevos contratos de alquiler de un inmueble situado en zonas tensionadas, se podrá aplicar una limitación de la renta, volviendo a la renta del contrato previo con el crecimiento del IPC que le corresponda. En otros casos más específicos como reformas de la vivienda o para contratos de alquiler para 10 años o más, se permitirá establecer incrementos extras de hasta un 10%.

Con el objetivo de evitar el uso abusivo de los precios o para incrementar la oferta, se aplicarán medidas específicas para disminuir el precio del alquiler o para contención de ello. Dicha bajada de precios será incentivada fiscalmente.

¿Qué se considera como gran tenedor?

Un gran tenedor, según el escrito de la futura ley, es toda aquella persona jurídica o física que posea un número de 10 o más viviendas, sin contar ni trasteros ni garajes, o un terreno construido superior a 1.500m2. En las áreas tensionadas, se aplicarán otros criterios con el objetivo de adquirir información extra sobre la gestión de sus parques de vivienda.

Limitar el alquiler con un periodo de 18 meses para imponer un precio concreto

Para las zonas tensionadas, en el caso en el que el propietario sea un gran tenedor y sea una persona jurídica, para los nuevos contratos se les aplicará el límite de la renta recuperando la del contrato anterior o se le impondrá el precio máximo que se establezca en el sistema de índices de precios de referencia.

Desde la aprobación de la Ley, existirá un periodo de un año y medio para aclarar los índices y definir el precio límite máximo. Con los constantes atrasos de la ley, estas medidas de control podrán llegar ya en 2024, cuando la legislatura actual haya terminado.

Se incentivarán fiscalmente a los propietarios pequeños

Se concederán ayudas fiscales para imponer precios asequibles para el alquiler de la vivienda, corrigiendo la disminución del rendimiento neto del arrendamiento actual de las viviendas.

Para los contratos nuevos, se aplicará una deducción a nivel general del 50% que se podrá aumentar si se trata de una zona tensionada hasta el 90%.

En este último caso de la deducción del 90%, se establecerá cuando se firme un contrato nuevo en un área tensionada al cual se le ha aplicado una reducción del 5% respecto a la renta del contrato previo.

• Protección e incentivación de la vivienda asequible (70%). Para aquella vivienda alquilada a las instituciones públicas o empresas del tercer sector o que pertenezca a un programa público de vivienda cuya renta del alquiler se encuentre limitada.
• Arrendamiento de viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años (70%). Primer contrato de arrendamiento de viviendas para jóvenes de entre 18 y 35 años en zonas tensionadas
• Mejoras o reformas (60%). Para aquellas viviendas en las que se hayan llevado a cabo reformas en los últimos dos años.

Más normas que se aplicarán

A parte de las medidas dirigidas al alquiler, también se recogen normas para aportar mayores garantías al alquiler y compra de vivienda, incrementar el número de viviendas pertenecientes a parque público, reservar un 30% de promociones nuevas a VPO, disminuir la cantidad de vivienda vacía o la creación del Consejo Asesor de Vivienda.

La ley que tardará meses en aplicarse

El Gobierno aprobó el anteproyecto a finales de octubre de 2021, momento en el que comenzó una etapa de alegaciones. Numerosas entidades, empresas, instituciones y particulares presentaron sus respectivas alegaciones según recogió el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Después de ello, el Consejo General del Poder Judicial acudió a la petición de realizar un informe sobre el escrito. Tras esto, la ley volverá a debatirse el 18 de enero en el Consejo de Ministros para su aprobación. Si la consigue, dará comienzo a la tramitación parlamentaria que finalizará con la aplicación de la ley que según el Gobierno será a lo largo de la segunda mitad de 2022.

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