Regulación de viviendas de uso turístico en Andalucía

El pasado 2 de febrero se publicó en el BOJA el Decreto 31/2024, de 29 de enero, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hosteleros de la Comunidad Autónoma de Andalucía.

Las viviendas con fines turísticos se regularon por primera vez en esta Comunidad Autónoma en una fecha bastante reciente, en concreto, mediante el Decreto 28/2016, de 2 de febrero de las viviendas con fines turísticos.

No obstante, la evolución del mercado desde ese momento y el incremento de vivienda destinada a alojamiento turístico en todas las provincias de Andalucía en general, ha motivado que la Junta haya procedido a modificar la legislación existente, en un intento de regular los usos actuales en el mercado y la especial idiosincrasia de este tipo de alojamientos.

Régimen jurídico de las viviendas de uso turístico

Para ello ha dictado el Decreto 31/2024 en materia de uso turístico, en uso de sus competencias en un sector en el que existen ciertos aspectos referentes a la vivienda, la determinación de usos y la gestión del suelo en que concurren competencias compartidas de varias Administraciones, desde el ámbito estatal al local, y donde las Gerencias o Departamentos de Urbanismo de los Ayuntamientos también tienen mucho que decir al respecto.

Así la propia norma ya prevé el sometimiento de las viviendas de uso turístico a la normativa civil, mercantil y urbanística de la Unión Europea, Administración Central del Estado, Comunidad Autónoma de Andalucía y entes locales, cada uno en el marco de sus respectivas competencias.

Se reconoce ya ahí la facultad de los Ayuntamientos para establecer limitaciones sobre número máximo de viviendas de uso turístico por edificio, sector, ámbito, periodos, área o zona, siempre que estas sean proporcionadas y obedezcan a criterios claros, inequívocos y objetivos, que hayan sido debidamente publicitados con anterioridad a su aplicación.

Objeto del decreto 31/2024 y exclusiones

El Decreto en sí tiene por objeto "la ordenación de las viviendas de uso turístico como un servicio de alojamiento".

Expresamente prevé la exclusión del ámbito de aplicación de la norma o no se considerarán viviendas de uso turístico las siguientes:

Las viviendas que se cedan sin contraprestación económica.
Las viviendas arrendadas por tiempo superior a dos meses computados de forma continuada a un único arrendatario
Las viviendas situadas en medio rural que, aunque se destinen a alojamiento turístico, se someten a otra normativa
Los conjuntos de establecimientos de apartamentos turísticos.

La norma también establece que no podrán ser viviendas de uso turístico:

Las viviendas sometidas a régimen de protección pública
Las viviendas ubicadas en inmuebles o edificios sometidos a régimen de propiedad horizontal cuyo título constitutivo o Estatutos contengan prohibición expresa para la actividad de alojamiento turístico
Las unidades de alojamiento situadas en los establecimientos de alojamiento turístico que deban ocupar la totalidad o parte independiente del edificio
Las viviendas en situación de "asimilado o fuera de ordenación" salvo autorización expresa del órgano municipal para el cambio de actividad.

Requisitos para el ejercicio de la actividad económica de los alojamientos turísticos

El Decreto incorpora nuevos requisitos para el ejercicio de esta actividad económica de alojamiento turísticos, respetando la normativa europea y nacional al respecto que establece el libre acceso al mercado reforzando "la figura legal de las empresas explotadoras de viviendas de uso turístico con el objetivo de profesionalizar la actividad, facilitar las relaciones con la Administración turística y garantizar los derechos y deberes de las personas usuarias", como se establece en su Exposición de Motivos. Con esta profesionalización del sector se pretende también mejorar las condiciones laborales de las personas trabajadoras

Una de las novedades que aporta esta modificación es tratar de disponer de información más fiable sobre los servicios de alquiler, especialmente la identidad del explotador o gestor real del servicio en aras a intentar asegurar de manera más eficaz los derechos y obligaciones de las personas usuarias.

Dentro de estos derechos destaca la regulación expresa de que "el acceso a las viviendas de uso turístico no podrá restringirse por razones de nacimiento, raza, sexo, religión, opinión u otra circunstancia personal o social".

En el apartado de obligaciones de los usuarios ya se prevé también, de manera novedosa y expresa, que:

"Cuando las personas usuarias incumplan alguna de las obligaciones que establece la Ley 23/2011, especialmente las relativas a las reglas de convivencia, las personas o entidades explotadoras podrán denegar la permanencia de las personas usuarias y requerir el abandono de la vivienda en el plazo de veinticuatro horas.

Las personas o entidades explotadoras de estas viviendas podrán recabar el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad para desalojar de las mismas a quienes incumplan las reglas usuales de convivencia social o pretendan acceder o permanecer en ellas con una finalidad diferente al normal uso del servicio".

También se regulan de manera muy detallada las obligaciones de los titulares de la explotación en cuanto a normas de limpieza, información a facilitar a los usuarios, Hojas de Quejas y Reclamaciones, atención telefónica 24 horas, justificantes de pago, etc.

Más info: https://www.inmonews.es/regulacion-viviendas-uso-turistico-andalucia/