Tinsa: El precio de la vivienda sube un 0,9% durante el primer trimestre

El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada (nueva y usada).

• El valor medio se sitúa en 1.713 ?/m2 entre enero y marzo, un 0,9 % más que en el cuarto trimestre de 2022 (variación trimestral) y un 6,3 % por encima del mismo periodo del año anterior (tasa anual).

• Nos encontramos ante una desaceleración generalizada del aumento de los precios de la vivienda, tras las subidas intertrimestrales del 2,2 % y del 2,1 % registradas en los dos trimestres precedentes.

• Cantabria (+12,1 % interanual), Valencia (+10,1 %) y Zaragoza (+9,8 %) son las provincias donde más se ha incrementado el precio de la vivienda nueva y usada en el último año.

• En tasa trimestral, siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. Las ciudades de Madrid (+0,3 %) y Barcelona (-0,3 %) apenas movieron sus precios en los últimos tres meses.

• El esfuerzo teórico anual de compra de vivienda se sitúa en el 31,2%, tres décimas más que el trimestre anterior. En las grandes capitales se tensiona la accesibilidad: 47,4 % en Barcelona; 44,2 % en Madrid y 42 % en Málaga.

 El año ha comenzado con una desaceleración generalizada en el crecimiento de los precios de la vivienda terminada (nueva y usada). Según la estadística IMIE Mercados Locales publicada hoy, basada en las tasaciones realizadas por Tinsa, el valor medio en España registró un aumento interanual del 6,3 % en el primer trimestre de 2023, tras incrementarse un 0,9 % desde el cuarto trimestre de 2022 (tasa trimestral). El dato confirma la tendencia de estabilización de los precios observada en los primeros meses del año y supone una clara moderación frente a los aumentos trimestrales del 2,2 % y del 2,1 % que se registraron en el cuarto y tercer trimestre de 2022, respectivamente.

"Continúa la normalización del volumen de compraventas de viviendas, que están retornando hacia su media histórica, inferior a la fuerte aceleración de la actividad que se experimentó entre la segunda mitad de 2021 y la primera mitad de 2022, pero aún en niveles robustos", afirma Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa.

De cara a los próximos meses se mantiene la previsión de desaceleración de los precios con tendencia hacia la estabilización como consecuencia de una financiación que se reduce y una demanda que se modera.  Entre los indicadores que permiten mantener la confianza en el mercado residencial en España, Cristina Arias destaca que la deuda de los hogares y las empresas está en niveles equilibrados respecto al PIB, que las tasas de empleo general se mantienen, sosteniendo la solvencia de las familias, y que la dudosidad asociada a créditos para la adquisición de vivienda está en niveles bajos y aún continuaba reduciéndose en el último trimestre de 2022.

A las incertidumbres económicas de los últimos meses se han añadido recientemente problemas en algunos bancos de EEUU y, en menor medida, en Europa que abren la posibilidad a una mayor restricción de crédito por parte de las entidades financieras. "Esta situación podría derivar en una reducción de las previsiones de crecimiento de la economía existentes hasta la fecha, lo que afectaría negativamente a la demanda de reposición de vivienda, aunque podría ser positiva para la inversión en bienes raíces", explica Cristina Arias. Actualmente, solo el 49% del total de las transacciones tiene asociada una hipoteca, lo que indica que la vivienda continúa canalizando ahorros en un entorno de incertidumbre económica.

El precio medio en España se ha incrementado un 34,2 % desde el mínimo registrado durante la crisis financiera, en el tercer trimestre de 2015, y se sitúa un 20,8 % por debajo del máximo alcanzado durante el boom inmobiliario, en el cuarto trimestre de 2007.

COMUNIDADES AUTÓNOMAS (% evolución interanual en el Anexo 1)

El crecimiento de los precios de la vivienda nueva y usada a nivel regional mantiene porcentajes elevados en el primer trimestre, aunque menores que en meses anteriores, con variaciones trimestrales prácticamente planas. El grueso de las Comunidades Autónomas se mueve en incrementos interanuales entre el 4 % y el 6 %, como es el caso de la Comunidad de Madrid (+5,1 %) y Cataluña (+4,4 %).  Según las tasaciones de Tinsa, el mayor dinamismo en los últimos 12 meses corresponde a las regiones de Cantabria (+12,1 %), Aragón (+10 %), La Rioja (+8 %) y Extremadura (+7,5 %).

Las variaciones trimestrales reducen su intensidad en este primer trimestre, situándose el grueso de ellas en el entorno de -0,1 % y 1 %. Se desmarcan con un crecimiento reciente más acentuado Navarra, que alcanza el 5,6 %.

Los precios continúan alejándose progresivamente de los valores mínimos resultantes de la crisis financiera. La Comunidad de Madrid (+59,4 %) es la que más se aleja de ese suelo, seguida de Cataluña (+43,9 %) e Islas Baleares (+40,5 %). En el extremo opuesto, la vivienda en Melilla, Región de Murcia, Extremadura y Galicia se ha revalorizado menos de un 15 % desde los respectivos valores mínimos registrados en el ciclo anterior.

El valor medio en Islas Baleares se encuentra solo un 1,4 % por debajo de los máximos de 2007 alcanzados durante la burbuja, siendo la región con mayor tensión de precios. La siguiente región con menor diferencia es Madrid: -11,6%. En el otro extremo, en cuatro comunidades autónomas (Castilla-La Mancha, Murcia, La Rioja y Aragón) la distancia supera el 30 %.

PROVINCIAS (% evolución interanual en el Anexo 2)

Los crecimientos más intensos a nivel provincial se sitúan en torno al 10 % en Zaragoza, Valencia y Cantabria y los más moderados entre el 2 % y el 3 % en Soria, Alicante y Lugo. La mayoría de las provincias se mueve en tasas de crecimiento anual entre el 4 % y el 7 %, y entre el -0,1% y el +1 % en tasa trimestral.

Un total de 10 provincias registran un leve retroceso respecto al trimestre precedente. Entre ellas, la provincia de Barcelona (-0,2 % trimestral), donde los precios son un 4,3 % superiores a los de año antes. En la provincia de Madrid, el valor medio evolucionó en línea con la media nacional (+0,9 % trimestral), situándose un 5,1 % por encima del primer trimestre de 2022.

Las provincias de Lleida y Toledo destacan con la mayor diferencia de precios respecto a los máximos del ?boom? inmobiliario, con caídas acumuladas que superan el 40 %.

Los mayores valores unitarios provinciales se encuentran en la provincia de Madrid (2.888 ?/m2), Islas Baleares (2.689 ?/m2) y Guipúzcoa (2.449 ?/m2), seguidas de la provincia de Barcelona (2.434 ?/m2) y Vizcaya (2.377 ?/m2). En el extremo opuesto, los menores valores se localizan en Ciudad Real (762 ?/m2), Cuenca (792 ?/m2) y Zamora (851 ?/m2).

CAPITALES (% evolución interanual en el Anexo 3)

Hasta 35 capitales registran variaciones interanuales inferiores a las de sus respectivas provincias, lo que apunta a una desaceleración ligeramente superior en las ciudades principales, aunque por el momento en cifras muy moderadas.

Las capitales donde más se ha incrementado el precio de la vivienda en el último año son Valencia (+10,4 %), Málaga (+10,2 %) y Cádiz (+9,1 %), todas ellas por encima de la banda de subida interanual entre el 3 % y el 7 % en la que se mueven la mayoría de las capitales en el primer trimestre.  La ciudad de Madrid se encareció un +3,8 % en el último año y la Ciudad Condal un +2,7 %, marcando ambas una moderación respecto a las cifras del trimestre anterior.

Considerando el trimestre aislado (1T 2023 vs 4T 2022), un total de siete capitales registran un leve retroceso y en otras 20 el incremento no alcanza el 1 %. La mayoría de las capitales experimentaron en el primer trimestre ligeros aumentos entre el 0,1 % y el 1 % respecto al cuarto trimestre de 2022.  Las dos grandes capitales se mueven en el entorno de la estabilización en tasa trimestral: +0,3 % en Madrid y -0,3 % en la Ciudad Condal.

Las capitales que más se acercan a los máximos de la burbuja (2007-2008), además de Ceuta y Melilla, son Palma de Mallorca (-2,1 %), San Sebastián (-10,8 %), Madrid (-11,4 %) y Málaga (-13 %). Las distintas intensidades de demanda y actividad explican que en algunas capitales del país la vivienda valga cerca de la mitad de lo que costaba hace 15 años: es el caso de Lleida (-47,2 %) y Ciudad Real (-44,1 %).

Las tres mayores capitales por tamaño (Madrid, Barcelona y Valencia) y las dos con perfil turístico más marcado (Málaga y Palma de Mallorca) se han revalorizado por encima de un 50% desde el valor mínimo alcanzado durante la crisis financiera. Así, en Madrid, el precio medio de la vivienda nueva y usada se ha incrementado un 66,8 % desde el suelo que tocó en el tercer trimestre de 2014. Le siguen en intensidad de revalorización desde mínimos las ciudades de Palma de Mallorca (+58,7 %), Málaga (+55,9 %), Valencia (+54,7 %) y Barcelona (+53,5 %).

En términos de valor absoluto, San Sebastián sigue liderando el ranking como la capital más cara, con un precio medio de 4.212 ?/m2, seguida de Barcelona (3.579 ?/m2) y Madrid (3.564 ?/m2). Las más baratas se localizan en Castilla y León y son Zamora (1.038 ?/m2), Soria (1.056 ?/m2) y Ávila (1.074 ?/m2).

DISTRITOS DE LAS SEIS GRANDES CAPITALES

Siete distritos de Madrid y tres de Barcelona muestran un valor medio superior a los 3.900 ?/m2. Barrio de Salamanca, en Madrid, lidera el ranking superando los 5.400 ?/m2. En segunda posición destaca Chamberí (5.158 ?/m2), también en Madrid, seguido por Sarrià-San Gervasi (4.871 ?/m2) en Barcelona.

En estas zonas más caras, el mercado residencial muestra una estabilización en el entorno del 0,2 % y 1,9 %. Los extremos los marcan el distrito de Chamartín (Madrid), con un incremento trimestral del +1,9 %, y L?Eixample (Barcelona), con un 0,2 %.

l margen de las dos grandes ciudades, cinco distritos de Valencia, cuatro de Zaragoza y tres de Málaga superan el 10 % de incremento en el precio de la vivienda en los últimos 12 meses. En Sevilla, los mayores aumentos se localizan en Sur y Macarena, por encima del 7 %.

INDICADORES FINANCIEROS Y DE ACTIVIDAD EN ESPAÑA 1er TRIMESTRE 2023

• Esfuerzo teórico anual: 31,2 % de la renta disponible del hogar medio.
• Importe medio de nuevas hipotecas:347 ?.
• Cuota hipotecaria media: 648 ?/mes.
• Compraventas / parque existente: 27,6 transacciones por cada 1.000 viviendas.
• Visados de obra nueva / parque existente: 4,2 visados por cada 1.000 viviendas.

Esfuerzo teórico anual de compra

Tinsa publica cada trimestre un indicador de esfuerzo teórico anual que busca medir cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en las distintas zonas del territorio nacional. Este indicador simula el porcentaje de renta disponible que un hogar tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media a los precios actuales.

Según este indicador, los españoles destinarían de media un 31,2 % de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca con las características mencionadas (es decir, una hipoteca con una ratio préstamo/valor del 80%).

La mayoría de las provincias registra un nivel de esfuerzo moderado, es decir, inferior al 35%. Lo superan cinco provincias: Islas Baleares (58,5 %) Málaga (43 %) y Madrid (38,8 %), Navarra (36,8 %) y Barcelona (36,6 %). En el extremo opuesto, las provincias con un acceso a la vivienda menos tensionado y menor dinamismo de mercado son Lleida (18,2 %) y Teruel (18,6 %).

Las tensiones de accesibilidad se incrementan en los polos de atracción de la demanda por el dinamismo de sus mercados laborales y de la inversión. Entre las seis mayores capitales, las tasas más elevadas se localizan en la ciudad de Barcelona (47,4 %), que supera el nivel de accesibilidad crítico (45 %), y en las capitales de Madrid (44,2 %) y Málaga (42 %).  También Sevilla (36,8 %) superaría el 35 % considerado de accesibilidad razonable. Por su parte, Valencia (32,6 %) y sobre todo Zaragoza (28,4 %) quedarían por debajo.

Si se desciende a nivel de distritos, las mayores tasas de esfuerzo teórico se localizan, en Barcelona, en Ciutat Vella (64,7 %), y en Madrid en Centro (58 %) y Arganzuela (54,1 %).

Cuota hipotecaria mensual

Según datos del Instituto Nacional de Estadística, la hipoteca media en España en el primer trimestre de 2023 se situó en 145.347 ?. Cada mes, el pago de la cuota hipotecaria supone un desembolso medio de 648 ?, en un entorno de tipos de interés al alza y endurecimiento de las condiciones de concesión de los préstamos hipotecarios.

Los habitantes que afrontan una mayor cuota hipotecaria en las hipotecas que se firmaron en el tercer trimestre son, según el INE, los de las provincias de Baleares (1.096 ?/mes), Comunidad de Madrid (911), Barcelona (808) y Málaga (783). En el extremo opuesto, los menores pagos mensuales corresponden a los vecinos de Ciudad Real (367), Jaén (374) y Cuenca (375).

Acerca de IMIE Mercados Locales

La estadística IMIE Mercados Locales recoge la evolución del valor de mercado unitario de las viviendas en cada una de las Comunidades Autónomas, provincias, y capitales de España, a partir de las tasaciones de vivienda libre terminada que realiza la compañía en el periodo analizado. Los datos trimestrales presentados son provisionales y muestran resultados al cierre de la tercera semana, de forma que pueden sufrir ligeras modificaciones tras el cierre definitivo del mes.

En enero de 2022 Tinsa estrenó una actualización de su algoritmo de cálculo, dando lugar a la segunda generación del IMIE (el IMIE XXI), un índice más robusto y representativo de la situación y las tendencias del mercado. En enero de 2023 se enriqueció la muestra con datos históricos adicionales y se actualizaron las ponderaciones asignadas a los distintos segmentos de mercado de acuerdo con el valor reciente de variables que atienden a los criterios demográficos y socioeconómicos relevantes.

Tinsa participa en el Panel de Precios de Vivienda en España, una iniciativa de la que forman parte instituciones públicas, empresas privadas y asociaciones que publican y/o difunden informes y estadísticas sobre esta materia. Además de en la página web de Tinsa (https://www.tinsa.es/servicio-de-estudios/), las estadísticas de precios pueden consultarse en el portal http://www.preciosdevivienda.es, junto a las del resto de entidades participantes en el Panel.

Más info: https://www.inmonews.es/tinsa-el-precio-de-la-vivienda-sube-un-09-durante-el-primer-trimestre/