La LAU ha sufrido numerosas modificaciones en aspectos tan relevantes como el incremento de los alquileres o la duración de estos contratos.
En los últimos años, la ley encargada de regular el derecho inmobiliario, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ha sufrido numerosas modificaciones en aspectos tan relevantes como el incremento de los alquileres o la duración de estos contratos. Por ello, hay que destacar los puntos clave de esta normativa.
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Esta normativa es la encargada de regular todos los aspectos que engloban a los arrendamientos españoles de bienes inmuebles. Dentro de esta, se detallan cuestiones importantes como el coste de las mensualidades, los costes originados del alquiler o la duración de los contratos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos se aprobó en 1964, pero ha ido actualizando a lo largo de los años, con importantes modificaciones en 1995 y en 2013, y la última de estas actualizaciones con fecha en marzo de 2019.
La norma estipula que los contratos pueden durar tanto como las partes acuerden. En caso de que la duración sea menos de cinco años, o si es persona jurídica menos de siete años, el contrato se aplazará obligatoriamente anualmente hasta que el arrendamiento llegue a la duración mínima de siete años si es persona jurídica el arrendador o a cinco años.
A pesar de ello, existe una excepción donde el inquilino puede acabar el contrato si notifica con antelación de 30 días previamente al término del contrato o de una prórroga.
La fecha de inicio de un contrato de alquiler es aquel expuesto en el documento o si es posterior a esta fecha, en el momento en el que se entrega el bien objeto.
Además, los alquileres serán celebrados por un año cuando no se indique una duración exacta o se señale que esta es indeterminada, sin detrimento de la prórroga anual.
Una vez haya pasado el primer año del contrato, existe la opción de suprimir la prórroga obligatoria en el caso de que el inquilino haya expuesto su compromiso a residir en el domicilio arrendado antes del periodo de cinco años para dedicarla a vivienda permanente para sí o su familia por adopción en primer nivel de consanguinidad o por adopción o para su pareja en casos de sentencia de divorcio, separación o matrimonio nulo.
Para volver a obtener el inmueble, en un plazo de dos meses de antelación el arrendador debe notificar la razón al arrendatario. Si las partes no consiguen un acuerdo, el inquilino tendrá que abandonar la vivienda en ese periodo.
Si una vez haya acabado el contrato, tres meses después la vivienda no ha sido destinada al motivo que expuso el arrendador, el arrendatario tendrá la opción de recuperar la vivienda en 30 días para habitarla durante un nuevo plazo de cinco años máximo, acorde a los requisitos expuestos en el contrato previo. En suma, podrá obtener una indemnización debido a los costes originados por el abandono de la vivienda.
Respecto a ello, tendrá la posibilidad de ser indemnizado por una cuantía correspondiente a la mensualidad por cada año restante hasta llegar a los cinco años, excepto de si la ocupación no se ha desarrollado por una razón de fuerza mayor.
Tras haberse cumplido la duración correspondiente al acuerdo, el contrato será aplazable anualmente hasta 3 años como máximo, excepto de si el arrendador notifique con una antelación de 4 meses al término del acuerdo su decisión de no renovarlo o que lo comunique el inquilino con una antelación de dos meses.
En la firma del acuerdo, el arrendatario tiene que abonar un mes de fianza en metálico al dueño o si el alquiler es para un uso diferente al de vivienda dos meses. Esta fianza tendrá que ser registrada en la institución correspondiente al concepto de vivienda en el territorio autonómico pertinente del domicilio.
En el supuesto de que una vez haya terminado el acuerdo y haya pasado un mes, la fianza depositada no es devuelta por la Administración, se percibirá el interés legal que corresponda.
Dentro de la normativa de arrendamientos, el artículo 17 es el que se recoge los aspectos relativos a la renta del arrendamiento. Respecto a esto, se dictamina que:
En un periodo específico, existirá la opción de acordar modificar la cantidad total o parcial de la renta por la rehabilitación o reforma de la vivienda por parte del arrendatario. Si el inquilino no cumple con su compromiso de realizar obras tal y como acordó con el propietario, esto será motivo de resolución del acuerdo de alquiler.
Dentro de la normativa, el artículo 21 señala que el propietario tiene la obligación de desarrollar las reformas requeridas para mantener el inmueble en habitables condiciones sin opción a incrementar la renta debido a estas reformas. Esto será así, excepto cuando los desperfectos de tal reparación sean imputable al inquilino según estipula el Código Civil en sus artículos 1.563 y 1564.
En el caso de que la reparación no pueda ser evitable hasta el término del acuerdo, el inquilino tendrá que soportarlo obligatoriamente, a pesar de las molestias que ocasione, entre ellas, no poder acceder a un habitáculo del inmueble.
Si la reforma supera el plazo de 20 días, se le tendrá que quitar al arrendatario el porcentaje de la cantidad en el tiempo que ha estado soportando las obras en la vivienda.
Cabe destacar que las obras pequeñas que afecten al uso habitual del inmueble tendrán que ser abonadas por el inquilino.
Mientras el acuerdo está vigente, la Ley de Arrendamientos Urbanos dictamina en su artículo 18 que la renta podrá ser actualizada anualmente si así se ha acordado expresamente. En caso de que se haya acordado pero sin especificar la metodología de referencia, a la fecha de la actualización se le establecerá la variación anual procedente del Índice de Garantía de Competitividad. De esta forma, el mes en el que se publicó el último índice en la fecha de la actualización del acuerdo será el que se tomará como mes de referencia.
No habrá opción a incrementar la renta en cifras superiores a la del Índice de Precios al Consumo (IPC).
Si el dueño del inmueble lo necesita para él, su excónyuge o cualquier familiar que sea de primer grado de consanguinidad, existirá la opción de finalizar el acuerdo antes de tiempo, aunque siempre debe de haberse transcurrido un año desde que se firmó el contrato. En cambio, en caso de que el inquilino sea moroso, no hará falta esperar al año para dar comienzo al procedimiento de desahucio.
Más info: https://www.inmonews.es/claves-ley-arrendamientos-urbanos-lau-duracion-clausulados/